Immobilier logistique : l’investissement augmente, pas la demande

Selon une étude de BNP Paribas Real Estate, les investissements en immobilier logistique ont progressé de 7 % en Europe au 1er semestre 2025 par rapport au 1er semestre 2024. Après un début d’année plus lent sur les grands marchés, l’activité s’est accélérée au 2ème trimestre par rapport au trimestre précédent et a augmenté de 15% en France. La part de marché des actifs industriels et logistiques dans l’investissement immobilier d’entreprise est passée de 15 % en 2017 à 26 % au 1er semestre 2025.

« En France, le segment industriel et logistique conserve de bonnes performances, avec plusieurs portefeuilles supérieurs à 100 M€ ayant changé de mains. Les investisseurs français et allemands sont de retour, marquant un intérêt pour des actifs Core et Core+ situés dans des zones logistiques établies et assortis de baux longs. Le rendement prime logistique s’est comprimé de 20 points de base pour atteindre 4,70 % au 2ème trimestre 2025 », observe BNP Paribas dans son étude.

Une demande encore inférieure à la moyenne cinq ans

Côté utilisateurs, les grands marchés européens sont restés en retrait au 1er semestre 2025 par rapport à la même période en 2024. Le risque de sur-offre demeure cependant limité, même si les taux de vacance progressent dans certains marchés. Globalement, ils se situent entre 5 % et 6 % en Europe, tandis que les nouveaux développements deviennent structurellement rares. «  La forte croissance des loyers observée ces dernières années ralentit, avec +3,8 % en glissement annuel au 2ème trimestre 2025, mais la rareté de l’offre neuve continue de soutenir la progression des loyers dans les secteurs prime », résume Craig Maguire, responsable logistique Europe de BNP Paribas Real Estate.

Selon BNP, en France la demande a été freinée par les inquiétudes liées aux droits de douane et aux accords commerciaux, aggravées par les incertitudes politiques. Le marché francilien s’est redressé au 1er trimestre après 24 mois d’activité plus lente tandis que le 2ème trimestre a confirmé sa position dominante sur le plan national. Le stock vacant francilien a continué de croître et a quasiment doublé au cours des 18 derniers mois. En conséquence, le taux de vacance en France a atteint 6 % au 2ème trimestre 2025.

Les loyers prime ont progressé de 3,8 % au 2ème trimestre 2025 (en glissement annuel) sur un panel de 46 marchés couvrant 22 pays. Le ralentissement de la demande réduit la pression sur la croissance des loyers. Si certaines villes continuent d’afficher des hausses, le ralentissement global du marché en 2024 et début 2025 a limité la progression des loyers.