L’immobilier logistique en perte de vitesse

2023 a été marquée par la morosité du marché de l’immobilier logistique. Selon le cabinet Cushman & Wakefield, la demande placée annuelle a atteint 3 534 K m², en baisse de 24% par rapport à 2022 et le nombre de transactions est également en recul de 24% (222 transactions). Le ralentissement de l’activité a concerné tous les segments de surfaces, avec une régression particulièrement marquée du segment des entrepôts de plus de 60 000 m² (-48% en volume et -44% en nombre de transactions). Le lot moyen s’établit à 15 900 m², quand il était supérieur à 20 000 m² entre 2019 et 2021. Cushman & Wakefield observe un report de la demande sur des régions limitrophes de la dorsale comme le Centre-Val de Loire, la Normandie et la Bourgogne-Franche-Comté, ainsi qu’une progression des implantations sur l’arc Atlantique.

Taux de vacance de 4%

L’offre immédiate à la fin du T4 2023 s’élève à 2,6 M m² (+11% vs T4 2022), soit un taux de vacance de 4,0%, en dessous du seuil de tension estimé à 5% mais l’inadéquation de l’offre à la demande reste préoccupante. De fait, les disponibilités ne dépassent pas 100 000 m² dans 7 régions métropolitaines sur 12. On ne compte que 7 offres XXL immédiatement disponibles représentant 693 000 m², situées majoritairement dans les Hauts-de-France. L’offre de 1ère main atteint 1,13 M m² (+92% vs T4 2022), niveau record de la dernière décennie. A l’inverse l’offre de seconde main s’appauvrit (-17%). Les disponibilités les plus nombreuses se trouvent dans le segment 10 000 - 30 000 m² qui cumule 63 offres représentant un peu plus de 1 M de m², les 2/3 de ces dernières sont situées dans les Hauts-de-France, en Île-de-France et Centre Val-de-Loire

Loyers à la hausse

Au niveau national, la valeur locative moyenne de 1ère main a augmenté de +9% en un an et celle de 2nde main enregistre une hausse de +8%. « Dans un contexte à la fois inflationniste et sous offreur, difficile d’imaginer que le mouvement haussier des valeurs locatives cesse. Cependant pour tenir compte de l’augmentation des coûts immobiliers annexes comme les charges de fonctionnement et les taxes, cette progression devrait commencer à ralentir », mentionne l’étude.

-67% d’investissements

Top 5 des opérations immobilières de 2023

Du côté des investissements le marché subit un violent coup de frein. Les engagements en logistique continuent de chuter pour le 5ème trimestre consécutif, avec 0,6 Md € au T4 2023, soit une baisse de 50% par rapport au T4 2022. L’année 2023 se conclut sur un volume investi de 1,7 Md €, l’activité ayant reculée de -67 % sur un an.

Selon Cushman & Wakefield, les perspectives d’amélioration sont faibles. Sur 12,7 M m² d’offres futures recensées, seuls 7% sont actuellement en chantier et 34% disposent d’un permis de construire. Cette situation préoccupante apparaît devoir perdurer au vu des difficultés de plus en plus nombreuses rencontrées par les projets logistiques sur l’ensemble du territoire national. Dans ce contexte, malgré un placement en baisse, les valeurs locatives devraient continuer leur progression, d’autant que les coûts de construction subissent eux aussi les effets de l’inflation.